renegociation des baux : proposition

J'ai lu avec attention la 2ème Newsletter de l'ADI. A la lumière de ces informations je me permets quelques commentaires personnels :
- Pour déterminer loyers et participation aux bénéfices, je pense que le Chiffre d'Affaire de chaque résidence est le meilleur paramètre : il est indépendant des charges d'exploitation, que le gestionnaire doit maitriser. Contrairement à des bénéfices qui peuvent facilement être masqués comptablement, c'est une donnée facilement mesurable et vérifiable. Il donnera donc confiance aux propriétaires.
- Pour déterminer le loyer total d'une résidence, il suffira de prendre un pourcentage (environ 50% semble-t'il) du Chiffre d'Affaire de la résidence en exploitation stabilisée (comme vous le faisiez remarque, en 2009, 2010 ou 2011 pour certaines). Une règle de 3 par rapport aux loyers payés actuellement permettra de déterminer, pour chaque résidence, la réduction de loyer à appliquer.
- Compenser la perte de loyer par des semaines gratuites. Il me semble que la mise en place d'un compte pour chaque propriétaire :
- sur lequel seraient versées ces sommes en compensation des réductions de loyers. Ces sommes ne sont pas diminuées en cas de participation aux bénéfices (on prend une partie du risque, c'est normal qu'on soit gagnant).
- ce compte serait débité du montant de la location et serait utilisable pour n'importe quelle résidence du groupe (MdB et repreneur éventuel).
- la réduction actuelle s'appliquerai à chaque semaine de location. Ainsi si un propriétaire souhaite louer l'été, il utilisera rapidement son quota, s'il loue hors saison, il pourra bénéficier de plusieurs semaines.
- le propriétaire peut utiliser ce compte pour son besoin personnel, sa famille ou ses amis.
- les sommes non utilisée sont reportées sur l'année suivante.
- si les location dépassent le montant du compte, le reste est prélevé sur les loyers (comme actuellement)
- Pour déterminer l'intéressement aux bénéfices, il suffira de comparer le Chiffre d'Affaires de la résidence en fin d'année, avec le Chiffre d'Affaires ayant servi à déterminer les loyers. S'il est supérieur (avec sans doute une franchise de quelques % pour compenser la variabilité d'une année sur l'autre pour le gestionnaire), on reversera un pourcentage aux propriétaires en fonction des loyers perçus (règle de 3), dans l'exemple que j'ai pris 50% du CA ayant dépassé le CA de référence. Ces sommes sont versées sous forme de loyers.

Exemple :
- Résidence avec un CA de référence fixé à 2M€, base de calcul loyers 50% du CA
- Loyers actuels annuels : 1,25M€
- Loyers recalculés à 1M€ annuels, soit une réduction de 20%
- Déclenchement de la participation aux bénéfices si le CA dépasse 2,1M€ (5% de variabilité)

- Un propriétaire avec un loyer annuel de 1000€ sur son bail actuel percevra 800€ par mois.
- Son compte "location personnelle" sera alimenté de 2400€ par an. S'il loue une résidence à 1500€ la semaine l'été durant 2 semaines avec une réduction de 20% (conditions bail), il aura utilisé son quota.
- En fin d'année on calcule l'intéressement aux bénéfices :
- si la résidence fait un CA de moins de 2,1M€ de CA, il ne touche pas de participation aux bénéfices sous forme de loyers.
- si la résidence fait un CA de 2,5M€, on déduit 2,1M€ (loyer de référence + 5% de variabilité) et les 400k€ * 50% = 200k€ sont répartis entre les propriétaires. Celui de l'exemple touchera donc 200k€ * 1000€ * 12 / 1M€ soit 2400 Euros de loyers supplémentaires en fin d'année.

Un tel système protège d'une sous estimation du Chiffre d'Affaires (en particulier pour les résidences en cours de lancement), et rend le calcul très lisible et non contestable pour tous les propriétaires, car effectué au niveau de chaque résidence.